Le démembrement du droit de propriété
Actualisé le 11-12-2019
Code civil: Art. 578 et suivants
Le droit de propriété sur un bien, tel qu'une forêt, se compose de trois attributs : l'usus, le fructus et l'abusus. Dès lors qu'ils sont réunis et détenus par un même propriétaire, ce dernier dispose de son bien en "pleine propriété". Par opposition, le droit de propriété est parfois démembré.
Qu'est ce que le démembrement du droit de propriété?
Lorsque le droit de propriété est démembré, l'usufruit et la nue-propriété sont détenus distinctement.
Est appelé "usufruitier", celui ou ceux qui possèdent l'usufruit, c'est à dire le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus, sans toutefois avoir le droit d'en disposer.
Est appelé "nu propriétaire", celui ou ceux qui disposent de la nue propriété, soit le droit de disposer du bien, sans pouvoir l'utiliser et en percevoir les fruits (revenus).
Le démembrement du droit de propriété est relativement fréquent pour les bois et forêts.
Une exemple : donation de la nue-propriété aux enfants par les parents qui se conservent l'usufruit.
Quels sont les droits et obligations de l'usufruitier et du nu-propriétaire?
Le Code civil prévoit les droits et obligations de l'usufruitier et du nu-propriétaire.
Les droits de l'usufruitier :
- "L'usufruitier a le droit de jouir de toute espèce de fruits, soit naturels, soit industriels, soit civils, que peut produire l'objet dont il a l'usufruit." (art. 582 Code civil)
- "Si l'usufruit comprend des bois taillis, l'usufruitier est tenu d'observer l'ordre et la quotité des coupes, conformément à l'aménagement ou à l'usage constant des propriétaires ; sans indemnité toutefois en faveur de l'usufruitier ou de ses héritiers, pour les coupes ordinaires, soit de taillis, soit de baliveaux, soit de futaie, qu'il n'aurait pas faites pendant sa jouissance.(...)" (Extrait art. 590 Code civil)
- "L'usufruitier profite encore, toujours en se conformant aux époques et à l'usage des anciens propriétaires, des parties de bois de haute futaie qui ont été mises en coupes réglées, soit que ces coupes se fassent périodiquement sur une certaine étendue de terrain, soit qu'elles se fassent d'une certaine quantité d'arbres pris indistinctement sur toute la surface du domaine." (art. 591 Code civil)
- "Dans tous les autres cas, l'usufruitier ne peut toucher aux arbres de haute futaie : il peut seulement employer, pour faire les réparations dont il est tenu, les arbres arrachés ou brisés par accident ; il peut même, pour cet objet, en faire abattre s'il est nécessaire, mais à la charge d'en faire constater la nécessité avec le propriétaire." (art. 592 Code civil)
Les obligations de l'usufruitier et du nu-propriétaire:
- "L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance." (art. 578 Code civil)
- "L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien.
Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu." (art. 605 Code civil)
En forêt, l’usufruitier perçoit en principe les revenus des éclaircies et ceux des coupes rases reviennent au nu-propriétaire.
Qui est tenu de payer les impôts et taxes relatifs aux bois et forêts?
Ni l'usufruitier, ni le nu-propriétaire, ne doivent déclarer le montant des ventes de bois effectuées dans sa déclaration de revenus. Cependant, il revient, chaque année, en principe à l'usufruitier de déclarer le montant du bénéfice agricole forfaitaire et de payer la taxe foncière sur les propriétés non bâties.
Concernant l'IFI, c'est également à l'usufruitier de prendre en compte les biens grévés d'usufruit dans son patrimoine pour leur valeur en pleine propriété "sauf dans les cas où la loi a prévu une imposition répartie entre l'usufruitier et le(s) nu(s)-propriétaire(s), selon un barème établi en fonction de l'âge de l'usufruitier" (Extrait "Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : personnes concernées" Service-public.fr)
Pour consulter les exceptions à la règle d’imposition de l’usufruitier sur la valeur en pleine propriété : Notice 2042-IFI-NOT: Notice-Impôt sur la fortune immobilière 2019
Comment l'usufruit prend-il fin?
"L'usufruit s'éteint :
- le décès de l'usufruitier ;
- l'expiration du temps pour lequel il a été accordé ;
- la consolidation ou la réunion sur la même tête, de la qualité d'usufruitier et de nu propriétaire ;
- le non-usage du droit pendant trente ans ;
- la perte totale du bien sur lequelle l'usufruit est établi." (Art. 617 Code civil)
Pour des biens tels que les bois et forêts, le démembrement est généralement "viager" c'est à dire qu'il prend fin lorsque le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire au décès de l'usufruitier.
